רואי חשבון , אבי וידן - כל הארץ

שלום מורן,

ככלל, על מכירת דירה בישראל חל מס שבח, שהוא מס על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת הנכס. עם זאת, קיימים מספר פטורים ממס שבח המאפשרים לבעלי דירות למכור את נכסם ללא תשלום מס, או בתשלום מס מופחת. חשוב לציין שהתנאים לפטור מורכבים ועשויים להשתנות, ולכן תמיד מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין או רואה חשבון לפני ביצוע עסקה.

הנה המקרים העיקריים שבהם ייתכן פטור ממס על מכירת דירה:

1. פטור על מכירת דירת מגורים יחידה

זהו הפטור הנפוץ והמרכזי ביותר. אם הדירה שאתם מוכרים עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" והיא דירתכם היחידה, אתם עשויים להיות פטורים ממס שבח.

תנאים עיקריים לפטור זה:

• "דירת מגורים מזכה": הדירה צריכה לעמוד בכמה תנאים:

  • בנייתה הושלמה.

  • היא בבעלות יחיד (לא חברה או תאגיד).

  • שימשה בעיקרה למגורים (מעל 50% משטחה) באחת משתי התקופות הבאות:

    • בארבע השנים שקדמו למכירה.

    • ב-80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

• דירה יחידה: במועד המכירה, זו צריכה להיות הדירה היחידה שבבעלותכם בישראל ובאזור יהודה ושומרון. קיימים חריגים מסוימים לעניין זה, למשל אם רשומה דירה נוספת על שם בן/בת הזוג או על שם ילד קטין, או במקרים של רכישת דירה נוספת לצורך שיפור דיור.

• תקופת בעלות: הייתם בעלי הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה.

• היעדר פטור קודם: לא מכרתם דירה אחרת בפטור ממס שבח (כדירה יחידה) ב-18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית.

• תקרת פטור: הפטור ניתן עד לסכום מכירה מוגבל (נכון לשנת 2025, כ-5,008,000 ש"ח, הסכום מתעדכן וצמוד למדד). על החלק שמעל התקרה, אם קיים, ישולם מס.

2. פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה

ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, בכפוף למספר תנאים מצטברים:

• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש (ילד/נכד), או בן זוגו של צאצא של המוריש.

• לפני פטירתו, המוריש היה בעל דירת מגורים אחת בלבד.

• אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח (לפי הפטור על דירה יחידה, כפי שפורט לעיל).

חשוב לדעת כי פטור זה שייך למוריש, והוא אינו מבטל את זכאותו של היורש לפטורים אחרים, אם הוא עומד בתנאיהם.

3. פטור במכירת דירה שהתקבלה במתנה (בין קרובים)

העברת דירה ללא תמורה (מתנה) בין קרובים פטורה ממס שבח בעת ההעברה עצמה. עם זאת, כשמקבל המתנה ימכור את הדירה בעתיד, ייתכן ויהיה חייב במס שבח, אלא אם יעמוד בתנאים מסוימים, ובראשם:

• הדירה הייתה "דירת מגורים מזכה" גם כאשר התקבלה במתנה.

• תקופת צינון: מקבל המתנה יצטרך להמתין תקופת צינון מסוימת (לרוב 3 שנים אם התגורר בה בפועל, או 4 שנים אם לא התגורר בה), וזאת לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור (לפי סעיף דירה יחידה).

הגדרת "קרוב" לצורך פטור זה כוללת: בן/בת זוג, הורה, הורי-הורה, צאצא, צאצאי בן זוג, ובני זוגם של כל אלה; אח או אחות ובני זוגם (בתנאים מסוימים).

4. פטורים נוספים ודחיית מס

• מכירת שתי דירות לרכישת דירה אחת (משפרי דיור): במקרים מסוימים, בעלים של שתי דירות המוכרים אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן, עשויים להיות זכאים לפטור חד פעמי, בכפוף לתנאים מחמירים (כמו פרקי זמן מוגדרים בין המכירות והרכישה החדשה, ותקרת שווי כוללת).

• העברה ללא תמורה לפי סעיף 62: העברה של נכס מקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרוב (כפי שהוגדר לעיל) פטורה ממס שבח בעת העברה. זהו למעשה דחייה של אירוע המס, שכן מס השבח יחושב על ידי מקבל המתנה במועד מכירת הנכס על ידו, על בסיס יום הרכישה המקורי של נותן המתנה.

נקודות חשובות נוספות:

• הגדרת "דירת מגורים מזכה": זו הגדרה קריטית. אם הדירה לא עונה להגדרה זו, לא ניתן יהיה לקבל פטורים רבים.

• ייעוץ מקצועי: המקרים לעיל הם דוגמאות כלליות בלבד. כל מקרה נבחן לגופו על ידי רשות המיסים, ותנאי הפטור יכולים להיות מורכבים. טעות בפרשנות או בדיווח עלולה לגרור חיובים כבדים.

• מס רכישה ומס מכירה: חשוב לזכור שבנוסף למס שבח, ייתכנו חיובי מס רכישה (על הקונה) או מס מכירה (במקרים חריגים של עסקאות במקרקעין שהן "עסקאות מסחריות").

לסיכום, מכירת דירה ללא תשלום מס שבח היא אפשרית בהחלט במצבים מסוימים, בעיקר כשמדובר בדירה יחידה או דירה שהתקבלה בירושה/מתנה בתנאים מסוימים. כדי למקסם את הסיכויים לפטור ולמנוע טעויות יקרות, קריטי להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין או עם רואה חשבון טרם ביצוע כל צעד.

0522747750